Plus-values, succession et stratégie de sortie : ce que les investisseurs immobiliers doivent anticiper à Maurice

Plus-values immobilières : le principe fondamental

À Maurice, il n’existe pas d’impôt sur les plus-values immobilières pour les particuliers, qu’ils soient résidents ou non-résidents, dès lors que la vente relève d’une opération en capital (et non d’une activité de marchand de biens).

Cette absence a été confirmée malgré certaines annonces budgétaires antérieures. La revente d’un bien PDS, IRS, RES, Smart City ou G+2 ne génère donc aucun impôt mauricien sur la plus-value elle-même.

Point d’attention pour les résidents fiscaux français (ou d’autres pays)

La convention fiscale franco-mauricienne et les règles internes du pays de résidence peuvent entraîner une imposition dans le pays d’origine. Chaque situation doit être analysée individuellement avec un conseiller fiscal.

Taxes de transfert à la revente (Land Transfer Tax & Registration Duty)

Même sans impôt sur la plus-value, la revente d’un bien immobilier à Maurice génère des droits de transfert.

Ces taxes s’appliquent lors de l’enregistrement de l’acte. Leur taux dépend notamment :

• de la qualité de l’acheteur (citoyen / non-citoyen),
• du type de bien et du schéma EDB,
• de la date d’enregistrement de l’acte.

Depuis les évolutions de 2025-2026, les taux applicables aux transactions impliquant des non-citoyens ont fait l’objet de modifications (hausse annoncée puis ajustements partiels). Il est indispensable de vérifier le taux en vigueur à la date d’enregistrement de l’acte de revente, et non à la date de la promesse ou de la réservation.

Conséquence pratique : le coût de sortie n’est pas nul. Il doit être intégré dans le calcul de rentabilité globale de l’investissement.

Succession et transmission du bien

Maurice ne prélève aucun droit de succession ni de donation sur les biens situés sur son territoire.

La transmission d’un bien immobilier mauricien aux héritiers n’entraîne donc pas d’impôt successoral local. Dans de nombreux cas, les transferts aux héritiers bénéficient également d’exonérations de droits d’enregistrement et de land transfer tax.

Cependant :

• Si le défunt était résident fiscal d’un autre pays (France, Belgique, Suisse, etc.), les règles de ce pays peuvent s’appliquer sur le patrimoine mondial ou sur les biens immobiliers selon les conventions et le droit interne.
• La qualité des héritiers (citoyens ou non-citoyens) et le schéma du bien peuvent influencer les formalités et les éventuels droits de transfert.

La planification successorale reste donc essentielle, surtout pour les familles internationales.

Stratégie de sortie : les questions à se poser dès l’achat

Une bonne stratégie d’investissement intègre dès le départ les conditions de revente ou de transmission.

Points clés à anticiper

Bonnes pratiques pour sécuriser sa sortie

1. Choisir un bien liquide : emplacement, type de bien et standing qui correspondent à une demande réelle (expatriés, familles, investisseurs).
2. Documenter parfaitement l’origine des fonds et le prix d’acquisition : cela facilite les calculs futurs et les justifications.
3. Suivre l’évolution des droits de transfert : les taux peuvent changer ; la date d’enregistrement de l’acte est déterminante.
4. Anticiper la fiscalité de son pays de résidence : ne pas se limiter à l’analyse mauricienne.
5. Envisager les outils de transmission (testament, société, démembrement…) en amont, surtout en présence d’héritiers de nationalités différentes.
6. Travailler avec un notaire et un conseiller fiscal qui connaissent à la fois le droit mauricien et les règles du pays d’origine de l’investisseur.

Synthèse : ce qui est vraiment avantageux… et ce qui ne l’est pas

Avantages réels

• Pas d’impôt sur les plus-values immobilières à Maurice
• Pas de droits de succession locaux
• Pas d’impôt sur la fortune
• Régime globalement favorable à la détention longue

Points de vigilance

• Droits de transfert à la revente (non nuls)
• Fiscalité éventuelle dans le pays de résidence fiscale
• Liquidité du bien selon sa localisation et son type
• Formalités de transmission pour les non-citoyens

Foire aux questions sur les plus-values, succession et stratégie de sortie pour les investisseurs immobiliers étrangers à Maurice

Y a-t-il un impôt sur les plus-values immobilières à Maurice ?

Non. Les particuliers ne paient pas d’impôt sur la plus-value lors de la revente d’un bien immobilier (hors activité de marchand de biens).

Existe-t-il des droits de succession à Maurice ?

Non. Maurice ne prélève pas de droits de succession ni de donation sur les biens situés sur son territoire.

Quels sont les coûts à prévoir lors de la revente ?

Principalement les droits de transfert (Land Transfer Tax et/ou Registration Duty), dont le taux dépend de la qualité de l’acheteur et de la date d’enregistrement de l’acte.

La résidence fiscale change-t-elle la donne ?

Oui. Même en l’absence d’impôt mauricien, le pays de résidence fiscale de l’investisseur ou des héritiers peut imposer la plus-value ou la succession selon ses propres règles.

Faut-il anticiper la sortie dès l’achat ?

Oui. Le choix du bien, sa liquidité et la structure de détention influencent directement la facilité et le coût de la revente ou de la transmission.

En savoir plus sur Fiscalité et investissement immobilier à l’Île Maurice : Le guide expert 2026 

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