La règle 85/15 et le transfert de fonds pour un achat immobilier à Maurice en 2026

Parmi les spécificités d’un achat immobilier à Maurice par un non-citoyen, la règle 85/15 est l’une des plus importantes… et des plus mal comprises. Elle conditionne la façon dont le prix est payé, impacte le budget (frais de change) et s’inscrit dans un cadre strict de traçabilité des fonds.

Ce guide 2026 explique concrètement ce que signifie la règle, comment organiser les transferts, quels frais anticiper et quelles erreurs éviter.

1. Qu’est-ce que la règle 85/15 ?

Dans le cadre de nombreuses acquisitions par des non-citoyens dans les schémas agréés (PDS, Smart City, etc.), la réglementation prévoit que :

• Environ 85 % du prix d’achat doivent être payés en roupies mauriciennes au promoteur ou au vendeur ;
• Ces roupies proviennent de la conversion de devises fortes (USD, EUR, GBP, etc.) transférées depuis l’étranger ;
• Les 15 % restants peuvent être réglés selon les modalités prévues par le contrat et les textes (en devise ou en roupies, selon les cas).

L’objectif est double :

• Faire transiter la majeure partie des fonds via le système bancaire mauricien ;
• Garantir la traçabilité et le respect des règles de change et de lutte anti-blanchiment.

Ce n’est pas une « taxe » de 85 %. C’est une règle de paiement et de conversion.

2. Pourquoi cette règle existe-t-elle ?

Maurice contrôle les flux de capitaux liés à l’acquisition immobilière par des non-citoyens. La règle 85/15 :

• Assure que la majorité du prix est convertie et injectée en roupies dans l’économie locale ;
• Facilite le contrôle de l’origine des fonds ;
• S’articule avec les exigences des banques et de l’EDB sur la transparence des transactions.

Pour l’acheteur, la conséquence pratique est simple : il faut anticiper une conversion massive en MUR et les frais qui vont avec.

3. Comment se déroule le paiement en pratique ?

Étape 1 – Ouverture d’un compte bancaire à Maurice (si besoin)

Dans la plupart des dossiers, l’acheteur (ou le promoteur via un compte séquestre / compte dédié) s’appuie sur une banque mauricienne pour recevoir les fonds et effectuer la conversion.

Étape 2 – Transfert international des devises

L’acheteur transfère les fonds depuis sa banque à l’étranger (USD, EUR, etc.).

Les banques exigent :

• Origine des fonds documentée
• Conformité KYC / AML
• Cohérence avec le projet d’achat (compromis, facture promoteur, etc.)

Étape 3 – Conversion en roupies (pour la part ~85 %)

Une fois les fonds arrivés, la banque convertit la part nécessaire en MUR au taux du jour (ou selon les conditions négociées).

Étape 4 – Paiement au vendeur / promoteur

Le paiement se fait selon l’échéancier du contrat (surtout en VEFA / programme neuf) : réservation, signatures intermédiaires, livraison, etc.

Étape 5 – Solde (part ~15 %)

Le solde est réglé selon les modalités prévues (devise ou MUR).

4. Impact sur le budget : les frais de change et de transfert

La règle 85/15 n’ajoute pas un droit supplémentaire de 85 %, mais elle génère des coûts de friction :

Exemple illustratif :

Bien à 500 000 USD.
 

85 % = 425 000 USD à convertir en MUR.

Si le coût total de change + transfert représente 1 %, cela fait environ 4 250 USD de friction — parfois plus selon les banques et le timing.

Sur des montants élevés ou des échéanciers en plusieurs fois, ces frais deviennent un vrai poste budgétaire.

5. Neuf vs revente : des calendriers différents

Programme neuf (VEFA / PDS, etc.)

• Paiements échelonnés selon l’avancement
• Plusieurs transferts et conversions possibles
• Nécessité de synchroniser les appels de fonds et les transferts internationaux
• Risque de variation des taux de change entre les échéances

Revente

• Souvent un paiement plus concentré à la signature de l’acte
• Moins de fractionnement, mais un montant unitaire plus élevé à transférer et convertir d’un coup

Dans les deux cas, la traçabilité reste identique : chaque euro ou dollar doit pouvoir être justifié.

6. Traçabilité des fonds : le point non négociable

Que la règle 85/15 s’applique pleinement ou que des modalités particulières existent, les banques et les autorités exigent :

• Preuve de l’origine des fonds (épargne, vente d’un bien, succession, etc.)
• Cohérence des montants avec les revenus et le patrimoine déclarés
• Documents d’identité et de résidence fiscale
• Parfois des attestations bancaires ou des relevés sur plusieurs mois

Un dossier mal préparé bloque le transfert, retarde la signature et peut faire échouer l’opération.

7. Pièges fréquents à éviter en 2026

1. Ne pas budgéter les frais de change
   Beaucoup d’acheteurs calculent uniquement prix + droits d’enregistrement 10 % + notaire, et oublient 0,5 à 2 % de friction de change.
2. Transférer trop tard
   Les délais bancaires internationaux + compliance peuvent prendre plusieurs jours (parfois plus). Anticiper est indispensable, surtout sur un échéancier de programme neuf.
3. Multiplier les petites banques ou les circuits non standards
   Plus le circuit est opaque, plus le risque de blocage AML est élevé.
4. Croire que l’on peut payer 100 % en devise « hors système »
   La logique 85/15 et le contrôle des changes existent précisément pour éviter cela sur les acquisitions concernées.
5. Négliger l’écart de taux entre le moment du compromis et celui du paiement
   Entre la réservation et la livraison d’un programme, les taux peuvent bouger. Une partie du risque de change est à la charge de l’acheteur.
6. Mélanger comptes personnels et structures sans documentation
   Si les fonds passent par une société ou un compte tiers, la justification doit être encore plus solide.

8. Bonnes pratiques pour sécuriser le transfert

1. Ouvrir les discussions avec la banque mauricienne dès que le projet se précise.
2. Demander une estimation écrite des frais de réception et de change.
3. Préparer un dossier d’origine des fonds complet avant le premier transfert.
4. Aligner le calendrier des appels de fonds (neuf) avec les capacités de transfert.
5. Conserver tous les SWIFT, confirmations de change et preuves de paiement.
6. Coordonner notaire, banque, promoteur / vendeur et conseil pour éviter les trous de timing.
7. Intégrer une marge de sécurité de change dans le budget global (voir aussi le guide sur le coût réel d’un achat).

9. Lien avec les autres coûts d’acquisition

La règle 85/15 s’ajoute aux autres postes déjà détaillés dans le guide du coût réel :

• Droits d’enregistrement 10 % (non-citoyens, depuis le 1er juillet 2026 sur les actes concernés)
• Notaire
• Éventuels frais d’agence
• Due diligence

Le budget global d’un non-citoyen se construit donc ainsi :

Prix + 10 % droits + notaire + friction de change/transfert (85/15) + divers.

Foire aux questions 

La règle 85/15 est-elle une taxe ?

Non. C’est une règle de paiement : environ 85 % du prix doit être réglé en roupies mauriciennes 
provenant de devises converties.

Dois-je obligatoirement ouvrir un compte à Maurice ?

Dans la pratique, oui pour la plupart des dossiers, afin de recevoir les fonds, convertir et payer le vendeur / promoteur dans le respect des règles.

Quel est le coût typique du change ?

Variable. Il faut souvent prévoir de l’ordre de 0,5 % à 2 % de friction selon la banque, le montant et les conditions de marché.

La règle s’applique-t-elle aussi aux reventes ?

Elle s’applique dans le cadre des acquisitions par non-citoyens concernées par les dispositifs réglementés. Les modalités exactes dépendent du type de bien et du circuit de paiement ; il faut les vérifier dossier par dossier.

Que se passe-t-il si les fonds arrivent en retard ?

Retard de signature, pénalités contractuelles possibles, report d’échéances en programme neuf. L’anticipation des délais bancaires est essentielle.

Puis-je payer plus que 15 % en devise ?

Les textes et la pratique imposent le respect de la proportion prévue. Toute modalité différente doit être validée explicitement dans le cadre légal applicable.

Vous préparez un transfert de fonds pour un achat à Maurice ?

Property Mauritius accompagne les acheteurs sur le calendrier de paiement, la coordination avec les banques et le respect du cadre 85/15, en lien avec les notaires et les promoteurs.

Contactez l’agence Property Mauritius à Pointe-aux-Canonniers pour un échange personnalisé et confidentiel.